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相信市场的力量 房地产行业才能健康发展
发布时间:2023-02-23 10:16:57

倍受呵护的房市,能否跨越寒冬,备受关注。

20日中国基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》(4号文),让射向房市的“第三支箭”更为丰富。

信贷、债券和股权等三支箭的加力提效,能否让房市走出严寒,目前市场充斥着各种噪声。一方面,有关房市回暖的造势几乎拉满了弦,一些房产中介口号喊得山响。另一方面,许多房企和居民都在小心翼翼修复资产负债表。最新数据显示,截至2月21日,66家发布2022年度业绩预告的房企,预计归母净利润之和将亏损超千亿,有36家采取资产计提减值准备;同时,许多居民提前还贷,惊动了央行和银保监会。

不动产私募投资基金是引入房市的专业市场主体,有助于丰富房市交易结构。

房市严冬之下,期待市场回暖之情可以理解,每一个行业和工种背后,都是从业者的柴米油盐;同时,企业和居民去杠杆是为了更好出发。

为此,只要尊重常识和理性,就能清晰认识到中国房市不会V形反转,只能是L形复苏。毕竟,当前房市已是买方市场,有效需求不足是房市必须面对的现实,高而坚挺的房价持续施压于整个经济社会的投资边际收益率,抬高市场风险溢价,拉低经济潜在增长率,这是当下必须优先解决的问题。否则越来越多的企业和居民会加入去杠杆队伍中,市场将找不到坚固的信用支点,来改善需求收缩和预期转弱。

同样,以万亿计的新增居民存款,是典型的信用收缩型存款增加,用诺奖得主塞勒的心理账户分析,居民看似新增的这部分存款,其实早已确定了非即期消费的特定用途。

因此,当前用非市场手段稳房市,只是权宜之计,而要真正推进房市的健康发展,必须且只能相信市场力量,尊重市场逻辑。

相信市场力量,推动房市健康发展,首先要营造一个具有深厚风险承载能力的市场。市场本质上是交易和配置风险的场所,风险只有通过市场配置到能有效管理的市场主体手中,才能得到有效管控,否则风险只会以滚雪球的方式转移。

目前房企大幅计提减值准备,及居民积极主动提前还贷也好,被动地成为法拍房也罢,都是把自身不能管控的风险,交给具有更高风险可承载能力和管理能力的人去打理。

为此,支持房地产融资的三支箭,要真正发挥效用,就必须有市场主体作为信用支点,而当下居民和企业修复资产负债表,就是在为新的信用支点做积极准备。

相信市场力量,推动房市健康发展,还需完善市场的深度和厚度。最近比较刺眼的烂尾楼、提前还贷、法拍房、预售金挪用等问题,其实投射出的是市场交易品种等的有限,不能满足交易双方的诉求和偏好,而限制了市场的深度和厚度。

如提前还贷,暴露按揭贷款产品单一,市场缺乏可变利率的按揭贷款产品,无法满足购房者有效管理好跨期风险,而只能用脚投票,承受很高的市场交易成本。又如法拍房,也是市场缺乏有效的存量风险交易,最终只能拖到完全风险暴露。

因此,尽快开发诸如可变利率的按揭贷款产品,开发与房地产相关的利率互换、收益互换等金融风险管控工具等,以增强市场的风险识别、定价、交易、处置能力,提升市场消化吸收风险的能力,才是房市健康稳定的基石。

此外,相信市场力量,就要为消费者营造一个自律自治的市场场景,营造一个对等博弈的交易秩序。当前不论是消费者在提前还贷上遭遇的阻碍,还是不幸遭遇烂尾楼等,本质上缘于房市在交易制度上存在不对等交易问题。

因此,要相信市场的力量,就亟须为市场力量的正当活动创造条件,建议引入集体诉讼、辩方举证及争议和解制度等,提高消费者在交易中的对等地位,降低消费者权利伸张的成本。

相信市场的力量,并为市场力量护卫自身合法权益提供交易制度、程序正义和法律法规上的保障,是房市健康发展的根本保障。